Kiinteistön myynnin myyntivinkit

Miten saada omasta kiinteistöstä paras mahdollinen hinta? Mitkä asiat vaikuttavat hintaan ja mihin myyjä voi itse vaikuttaa? Milloin kiinteistön myynti kannattaa aloittaa?

Aikaisemmin olen käsitellyt asunto-osakkeen myyntiä, joista moni asia pätee myös kiinteistön myyntiin. Edellisen kirjoitukseni löydät täältä. Tässä kirjoituksessa keskityn asioihin, jotka eroavat asunto-osakkeen myyntiin.

 

Mitkä asiat vaikuttavat kiinteistön hintaan?

Kiinteistön myyntihintaan vaikuttaa suuresti kiinteistön rakennuksien korjaus- ja huoltohistoria. Näitä asioita kannattaa miettiä jo itse sisään muuttaessa. Asiakirjat ja kuitit kannattaa pitää hyvin tallessa. Jos itse tekee remontteja/korjaustöitä - kannattaa nekin myös dokumentoida esimerkiksi kuvien avulla. Ostaisitko itse mieluummin kiinteistön, jonka huoltohistoria on tiedossa kuin kiinteistön, jonka ns. ''talokansio'' on puutteellinen eikä dokumentoitua huoltohistoriaa juurikaan ole?
 

Kiinteistöä arvioidessa tulee ottaa huomioon kiinteistön yksilölliset piirteet, sillä kiinteistöt ovat lähtökohtaisesta kaikki yksilöitä. Arviontiin tarvitaan useamman näkökannan huomioon ottamista ja välittäjienkin arviot saattavat joskus erota toisistaan huomattavasti. Kiinteistöä ei arvioida pelkän ulkonäön, mielekkyyden ja hintatilastoiden valossa - arvioon vaikuttaa mm. sijainti, pihapiiri, rakennuttaja/rakennustapa, tehdyt huolto- ja korjaustyöt, ikä, talotekniikka, materiaalit ja kustannukset. Kiinteistön historia ja tiedot tulee selvittää mahdollisimman tarkasti ja hankkia kaikki myyntiin vaikuttavat saatavilla olevat asiakirjat.

 

Milloin kiinteistön myynti kannattaa aloittaa?

Kiinteistön myynnin ajankohta tulee miettiä jokaisen kiinteistön kohdalla erikseen. Jos kiinteistöllä on hieno ja huoliteltu pihapiiri – kannattaa myynti aloittaa keväällä/kesällä, jotta piha pääsee oikeuksiinsa. Mikäli kiinteistöä lähdetään myymään talvella, kannattaa kesällä ottaa kuvat pihasta, jotta ne voidaan näyttää ostajaehdokkaille. Nettiin ei tule laittaa eri vuodenaikojen kuvia, sillä se antaa kuvan pitkästä myyntiajasta. Joidenkin omakotitalojen myynti voi olla järkevää myös talvella, sillä muu tarjonta on vähäisempää. Suurin osa muuttamisesta on tarvemuuttoa esimerkiksi perheenlisäyksen ja uuden työpaikan myötä, joten kauppoja toteutuu ympäri vuotta. Joulukuu sekä juhannuksen aika ovat hiljaisimpia aikoja asuntomarkkinoilla, joten kohteen julkaisua kannattaa tehdä niiden jälkeen.

 

Markkinoinnissa on tärkeää tuoda esille kiinteistön pihapiiri ja ympäristö, esimerkiksi kopterikuvan ja videon avulla. Kiinteistöä ostaessa ympäristön merkitys kasvaa. Myös kiinteistön sijainti kaavoituksen ja rakentamisen näkökulmasta ovat erityisen tärkeitä.

Ilmakuva kiinteistö

Miten kuntotarkastus vaikuttaa kiinteistön myyntiin?

Ennen markkinoinnin aloittamista suosittelen asuinrakennuksen kunnon selittämistä. Yleisin tapa on kuntotarkastuksen teettäminen. Ennen markkinointia ja tarkan hinnan asettamista tehty kuntotarkastus auttaa hinnoittelussa. Lisäksi silloin tiedetään tarkemmin mitä myydään.
Kuntotarkastuksen osalta ajatellaan usein, että se on hyvä tehdä ostajan löydyttyä, sillä siinä:

a) säästää

b) on hyvä, että ostaja on paikalla tarkastuksessa ja saa valita tarkastajan.

Joskus jälkikäteen tehdyssä tarkastuksessa myyjä saattaa säästää hieman, mutta pahimmassa tapauksessa menettää enemmän. Vasta ostajan löydyttyä tehty kuntotarkastus saattaa vaikuttaa hintaan alentavasti tai jopa peruuttaa kaupan. Jos mahdolliset kuntotarkastuksessa löydetyt seikat ovat tiedossa ennen hinnasta ja ehdoista sopimista, on lopullinen kauppahinta sekä kaupan ehdot usein paremmat. Lisäksi kannattaa miettiä onko valmis jännittämään kaupan mahdollista peruuntumista hieman ennen sovittua kauppaa.
Kuntotarkastuksen voi myös suorittaa toimijalla, jonka kautta ostaja voi myöhemmin ostaa edullisesti ns. ''ostajan kierroksen''. Kuntotarkastajan ammattitaidolla on suuri merkitys, joten tarkastaja kannattaa valita huolella. Hyvin tehty tarkastus ja raportti ovat myyjän ja ostajan turvana kauppaa tehtäessä. Myyjällä on viiden vuoden vastuuaika kiinteistön myynnissä, joten kuntotarkastuksen tärkeyttä ei voi tarpeeksi korostaa. Kauppakirjassa kuntotarkastuksessa löydettyjä virheitä/puutteita rajataan myyjän vastuun ulkopuolelle.

 

Mikä on välittäjän tuoma lisäarvo kiinteistöä myytäessä?

Kiinteistöä myydessä kannattaa käyttää välittäjää. Myyjän vastuuaika on pitkä ja vastuu on laaja - toki ostajan selonottovelvollisuutta ei saa unohtaa. Ammattitaitoinen kiinteistönvälittäjä hoitaa kaupan myyjän ja ostajan näkökulmasta turvallisesti. Mahdollisia reklamaatiotilanteita ja piileviä virheitä ajatellen kiinteistönvälittäjän kautta tehty kauppa oikeuttaa kuluttajariitalautakunnan kautta asioiden sopimiseen kuluitta. Näin saatetaan säästää huomattavia summia ikävissä tilanteissa.

Ostajan löytymisen jälkeen tulee joko tehdä kauppa tai laatia esisopimus kaupanvahvistajan leimalla, jotta kauppa sitoo vahvasti molempia osapuolia. Kiinteistökauppa ei sido osapuolia sovitulla sopimussakolla ilman kaupanvahvistajan vahvistusta. Kiinteistönvälittäjä huolehtii molempien osapuolten turvasta, jotta kauppa saataisiin päätökseen sovitulla tavalla mahdollisimman nopeasti. Kauppoja varten tulee varata kauppa-aika, tilata panttikirjat sekä kaupanvahvistaja kaupoille ja laatia kauppakirja. Kaupan jälkeen ostajan sekä myyjän tulee tehdä mahdolliset ilmoitukset verottajalle ja liittymiin. Näiden lisäksi ostajan tulee huolehtia lainhuudatuksesta.

 

Herääkö sinulla kysyttävää oman kiinteistösi myyntiin?

Ota rohkeasti yhteyttä, niin autan mielelläni!

- Ystävällisesti, Ira Siekkinen, p. 044 588 8810 -